Bauerwartungsland sind Flächen, die heute noch nicht bebaut werden dürfen, bei denen aber konkrete Anzeichen dafür bestehen, dass sie in absehbarer Zeit Bauland werden. Typisch sind Äcker oder Wiesen am Ortsrand, die im Flächennutzungsplan bereits als Baufläche vorgesehen sind. Ihr Wert liegt deutlich über dem von landwirtschaftlichen Flächen, aber ebenso deutlich unter dem von baureifem Land.
Welche Entwicklungsstufen gibt es?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet in § 3 ImmoWertV mehrere Entwicklungszustände, die ein Grundstück auf dem Weg zum Bauland durchläuft:
| Entwicklungszustand | Merkmale | Wert im Vergleich zu baureifem Land |
|---|---|---|
| Land- oder forstwirtschaftliche Fläche | keine Bebauung absehbar | sehr gering |
| Bauerwartungsland | Bebauung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwarten | deutlich niedriger |
| Rohbauland | für eine Bebauung bestimmt, aber noch nicht erschlossen oder ungünstig zugeschnitten | niedriger |
| Baureifes Land | nach Recht und tatsächlichen Gegebenheiten sofort bebaubar | voller Wert |
Woran erkennt man Bauerwartungsland?
Ob eine Fläche als Bauerwartungsland gilt, hängt vor allem vom Stand der Planung ab. Typische Anzeichen sind:
- Die Fläche ist im Flächennutzungsplan als Wohn- oder Gewerbefläche dargestellt.
- Die Gemeinde hat einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan gefasst.
- Die umliegende Bebauung und die Entwicklung der Gemeinde lassen eine Ausweitung in diese Richtung erwarten.
Eine bloße Hoffnung des Eigentümers reicht nicht. Es müssen konkrete Tatsachen vorliegen. Einen Rechtsanspruch darauf, dass aus der Fläche tatsächlich Bauland wird, gibt es aber nie, denn über die Planung entscheidet allein die Gemeinde.
Wie wird der Wert von Bauerwartungsland ermittelt?
Nach der ImmoWertV wird der Wert meist vom Bodenwert für baureifes Land in der Umgebung abgeleitet. Davon werden Abschläge vorgenommen, unter anderem für:
- Wartezeit: Bis zur Bebaubarkeit können viele Jahre vergehen, in denen das Kapital gebunden ist.
- Risiko: Die Planung kann sich verzögern, ändern oder ganz scheitern.
- Erschließungskosten: Straßen, Kanal und Leitungen müssen noch hergestellt und bezahlt werden.
- Flächenabzug: Bei einer Umlegung muss ein Teil der Fläche für Straßen und Grünflächen abgegeben werden, in Neubaugebieten bis zu 30 %.
Manche Gutachterausschüsse veröffentlichen eigene Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland. Sie sind ein guter Anhaltspunkt, ersetzen aber nicht die Betrachtung der konkreten Fläche.
Wie Sachverständige den Bodenwert eines Grundstücks im Einzelnen herleiten, zeigt unser Ratgeber zur Bodenwertermittlung.
Bedeutung bei Kauf, Verkauf und Erbschaft
- Kauf: Wer Bauerwartungsland kauft, zahlt bereits für die Aussicht auf Bauland. Platzt die Planung, kann der Wert stark sinken. Käufer sollten sich deshalb bei der Gemeinde über den Planungsstand informieren.
- Verkauf: Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen verkaufen oft zu früh oder zu günstig, weil ihnen nicht bewusst ist, dass ihre Fläche bereits als Bauerwartungsland gilt.
- Erbschaft und Schenkung: Setzt das Finanzamt für eine solche Fläche den Bodenrichtwert für baureifes Land an, fällt der Grundbesitzwert deutlich zu hoch aus. Ein Gutachten kann den niedrigeren Wert nachweisen.
Gerade weil Planungsstand, Wartezeit und Risiken für jede Fläche anders zu beurteilen sind, ist eine pauschale Schätzung hier besonders fehleranfällig. Ein Verkehrswertgutachten berücksichtigt den konkreten Stand der Bauleitplanung und leitet daraus einen nachvollziehbaren Wert ab.
Häufige Fragen zum Bauerwartungsland
Darf ich auf Bauerwartungsland bauen?
Nein, noch nicht. In der Regel ist eine Bebauung erst möglich, wenn ein Bebauungsplan in Kraft ist und die Erschließung gesichert ist. Ausnahmsweise kann ein Vorhaben schon während der Planaufstellung genehmigt werden, wenn der Plan weit genug fortgeschritten ist. Bis dahin ist die Fläche meist dem Außenbereich zuzuordnen, wo Bauen nur in Ausnahmefällen erlaubt ist.
Wie lange dauert es, bis Bauerwartungsland bebaut werden kann?
Das ist sehr unterschiedlich. Je nach Planungsstand kann es wenige Jahre oder auch Jahrzehnte dauern. Manche Flächen werden trotz Darstellung im Flächennutzungsplan nie bebaut.
Wo erfahre ich, ob mein Grundstück Bauerwartungsland ist?
Beim Planungsamt Ihrer Stadt oder Gemeinde. Dort können Sie den Flächennutzungsplan einsehen und nach laufenden Bebauungsplanverfahren fragen. Ein erster Hinweis kann auch ein eigener Bodenrichtwert für Bauerwartungsland in BORIS.NRW sein.
