Die Bauakte ist die Sammlung aller Unterlagen, die das Bauamt zu einem Gebäude führt. Sie enthält vor allem Baugenehmigungen, Bauzeichnungen und Berechnungen, oft aus mehreren Jahrzehnten. Aus ihr geht hervor, was auf einem Grundstück genehmigt wurde. Für Käufer und Gutachter ist sie deshalb eine zentrale Quelle, um den baurechtlichen Zustand einer Immobilie zu prüfen.
Was bedeutet Bauakte?
Jedes genehmigte Bauvorhaben hinterlässt Spuren in der Bauakte. Geführt wird sie von der Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Kreises. Ältere Akten liegen auf Papier oder Mikrofilm im Bauaktenarchiv, neuere zunehmend digital. Die Bauakte zeigt aber nicht unbedingt den heutigen Zustand. Umbauten ohne Genehmigung tauchen darin nicht auf, verfahrensfreie Maßnahmen wie ein kleiner Gartenschuppen ebenfalls nicht. Gerade der Abgleich zwischen Akte und Wirklichkeit ist deshalb aufschlussreich.
Die gesetzliche Grundlage nach § 4 IFG NRW
Die Bauordnung regelt die Einsicht in Bauakten nicht ausdrücklich. In Nordrhein-Westfalen stützt sich der Zugang vor allem auf § 4 Absatz 1 IFG NRW:
„Jede natürliche Person hat nach Maßgabe dieses Gesetzes gegenüber den in § 2 genannten Stellen Anspruch auf Zugang zu den bei der Stelle vorhandenen amtlichen Informationen.“
Das heißt: Grundsätzlich darf jeder Informationen aus einer Bauakte verlangen. Bauakten enthalten aber Namen, Grundrisse und andere geschützte Daten. Das Gesetz schränkt den Zugang zum Schutz solcher Daten ein. In der Praxis verlangen die Bauämter deshalb meist eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers.
Was steht in einer Bauakte?
| Unterlage | Inhalt | Nutzen für die Bewertung |
|---|---|---|
| Baugenehmigung | genehmigte Nutzung, Auflagen | zeigt, was genehmigt ist |
| Bauzeichnungen | Grundrisse, Schnitte, Ansichten | Abgleich mit dem tatsächlichen Bestand |
| Berechnungen | Wohnfläche, umbauter Raum, Grundflächen | Grundlage für Flächenangaben |
| Baubeschreibung | Bauweise, Baustoffe, Baujahr | Einschätzung von Alter und Qualität |
| Abnahmen | Rohbau- und Schlussabnahme, vor allem in älteren Akten | Nachweis der Fertigstellung |
Baulasten finden sich nicht zuverlässig in der Bauakte. Maßgeblich ist das Baulastenverzeichnis, das ebenfalls beim Bauamt geführt wird.
Bedeutung für den Wert
Für ein Gutachten wird die Bauakte in der Regel mit Vollmacht des Eigentümers angefordert. Dabei spielen vor allem diese Punkte eine Rolle:
- Genehmigungsstand: Ein Dachausbau oder Wintergarten ohne Genehmigung kann zu einem Abschlag führen. Im Extremfall droht eine Nutzungsuntersagung.
- Flächen: Die Wohnflächenberechnung aus der Akte ist oft genauer als Angaben im Inserat. Ältere Berechnungen folgen allerdings anderen Regeln als die heutige Wohnflächenverordnung.
- Baujahr und Bauweise: Sie fließen in die Restnutzungsdauer und damit in den Gebäudewert ein.
- Lücken: Fehlen Unterlagen, etwa durch Kriegsverluste, bleibt der Genehmigungsstand unsicher.
Wie sich der Inhalt der Bauakte auf den Wert einer Immobilie auswirkt, lässt sich mit einer Immobilienbewertung ermitteln.
Häufige Fragen zur Bauakte
Wer darf die Bauakte einsehen?
Der Eigentümer, wenn er sein Eigentum nachweist, etwa mit einem aktuellen Grundbuchauszug. Käufer, Makler oder Sachverständige brauchen in der Praxis zusätzlich eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers. Kaufinteressenten bitten dafür den Verkäufer. Ohne Vollmacht gibt das Bauamt nur Informationen heraus, die keine geschützten Daten enthalten.
Was kostet die Einsicht und wie lange dauert sie?
Die Gebühren legt jede Stadt selbst fest, Kopien und Scans kosten extra. Viele Archive arbeiten nur mit Termin oder schicken die Unterlagen digital. Je nach Archiv dauert es einige Tage bis mehrere Wochen, bei alten Papierakten auch länger. Planen Sie die Anfrage vor einem Kauf deshalb früh ein.
Was tun, wenn die Bauakte unvollständig ist?
Fehlen Genehmigungen, lohnt die Suche nach anderen Belegen. Alte Kaufverträge, Fotos, Luftbilder oder Unterlagen des Voreigentümers können zeigen, seit wann ein Gebäude so besteht. Bleibt die Lage unklar, kann eine nachträgliche Genehmigung beantragt werden.
