Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Käufer einer Immobilie in der Zeit zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung schützt. Sie sichert seinen Anspruch darauf, als Eigentümer eingetragen zu werden. Solange sie besteht, kann der Verkäufer die Immobilie nicht wirksam an jemand anderen verkaufen oder ohne Zustimmung des Käufers belasten.
Warum braucht man eine Auflassungsvormerkung?
Bei einem Immobilienkauf wird man nicht schon mit dem Kaufvertrag Eigentümer, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch. Bis dahin vergehen oft mehrere Wochen oder Monate. In dieser Zeit:
- könnte der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkaufen,
- könnte er eine neue Grundschuld eintragen lassen,
- könnte er in Insolvenz geraten,
- könnte ein Gläubiger des Verkäufers die Zwangsversteigerung betreiben.
Die Auflassungsvormerkung schützt vor all diesen Risiken. Nach § 883 BGB sind spätere Verfügungen über das Grundstück insoweit unwirksam, als sie den Anspruch des Käufers vereiteln oder beeinträchtigen würden. Sie bleibt auch bei einer Insolvenz des Verkäufers wirksam.
Wie läuft das ab?
- Kaufvertrag: Käufer und Verkäufer schließen den Kaufvertrag beim Notar. Darin bewilligt der Verkäufer meist auch die Auflassungsvormerkung.
- Eintragung: Der Notar beantragt die Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs. Das geschieht in der Regel innerhalb weniger Tage oder Wochen.
- Kaufpreiszahlung: Erst wenn die Vormerkung eingetragen ist und weitere Voraussetzungen vorliegen, etwa die Zusage der Bank zur Löschung alter Grundschulden, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist.
- Eigentumsumschreibung: Nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer beantragt der Notar die Umschreibung. Der Käufer wird in Abteilung I als Eigentümer eingetragen.
- Löschung: Mit der Eigentumsumschreibung wird die Auflassungsvormerkung gelöscht, weil sie ihren Zweck erfüllt hat.
Der Name kommt von der Auflassung, der Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang, die zusammen mit der Eintragung im Grundbuch das Eigentum übergehen lässt.
Was passiert, wenn der Kauf scheitert?
Tritt eine Partei vom Kaufvertrag zurück, etwa weil der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt, bleibt die Vormerkung zunächst im Grundbuch stehen. Für ihre Löschung ist grundsätzlich eine Bewilligung des Käufers nötig. Verweigert er sie, muss der Verkäufer im Zweifel klagen, und die Immobilie lässt sich bis dahin kaum anderweitig verkaufen.
Notare sehen deshalb in Kaufverträgen häufig Regelungen vor, mit denen sich eine solche Blockade vermeiden lässt, zum Beispiel eine bereits hinterlegte Löschungsbewilligung.
Bedeutung für den Wert einer Immobilie
Eine Auflassungsvormerkung im Zusammenhang mit einem laufenden Verkauf hat keinen Einfluss auf den Verkehrswert, weil sie nach der Eigentumsumschreibung gelöscht wird. Sie zeigt im Grundbuch lediglich an, dass ein Verkauf läuft.
Anders ist es bei einer Rückauflassungsvormerkung. Sie sichert den Anspruch auf Rückübertragung, meist bei einer Schenkung von Eltern an Kinder, etwa für den Fall, dass das Kind die Immobilie verkauft oder vor den Eltern stirbt. Weil ein Käufer oder eine Bank dieses Risiko mittragen müsste, kann sie die Verkehrsfähigkeit dauerhaft einschränken. Wie stark das den Wert mindert, hängt von den Bedingungen im Schenkungsvertrag ab.
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte vor dem Notartermin nicht nur den Vertrag, sondern auch das Objekt selbst prüfen lassen, denn nach der Unterschrift ist ein Rückzieher kaum noch möglich. Eine Kaufberatung klärt Zustand, Unterlagen und Kaufpreis vorher.
Häufige Fragen zur Auflassungsvormerkung
Was kostet eine Auflassungsvormerkung?
Die Eintragung kostet beim Grundbuchamt eine vergleichsweise geringe Gebühr, die sich nach dem Kaufpreis richtet. Sie ist Teil der üblichen Notar- und Grundbuchkosten von insgesamt rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
Ist eine Auflassungsvormerkung Pflicht?
Gesetzlich nicht, aber sie ist bei Immobilienkäufen der Standard. Ohne sie müsste der Käufer den Kaufpreis zahlen, ohne gegen einen Zweitverkauf oder eine Insolvenz des Verkäufers geschützt zu sein. Notare raten deshalb dringend dazu.
Wer zahlt die Kosten der Auflassungsvormerkung?
In der Regel der Käufer, weil sie ihn schützt. Die Kosten sind in den Notar- und Grundbuchkosten enthalten, die üblicherweise der Käufer trägt.
