Abstandsflächen sind Flächen vor den Außenwänden eines Gebäudes, die von Bebauung freigehalten werden müssen. Sie sorgen für ausreichend Licht, Luft und Brandschutz zwischen Gebäuden. In Nordrhein-Westfalen sind sie in § 6 der Landesbauordnung geregelt und betragen in der Regel 40 % der Wandhöhe, mindestens aber 3 Meter.
Wie werden Abstandsflächen berechnet?
Die Tiefe der Abstandsfläche richtet sich nach der Höhe der jeweiligen Außenwand, kurz H. Gemessen wird von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut. Je nach Dachneigung wird ein Teil der Dachhöhe hinzugerechnet.
In NRW gilt:
| Gebiet | Tiefe der Abstandsfläche |
|---|---|
| Allgemein, z. B. Wohngebiete | 0,4 H, mindestens 3 m |
| Kerngebiete | 0,25 H, mindestens 3 m |
| Gewerbe- und Industriegebiete | 0,2 H, mindestens 3 m |
Zwei Beispiele für ein Wohngebiet:
- Wandhöhe 9 m: 9 m × 0,4 = 3,60 m Abstandsfläche
- Wandhöhe 6 m: 6 m × 0,4 = 2,40 m, hier greift aber der Mindestwert von 3 m
Wo müssen Abstandsflächen liegen?
Grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück. Es gibt aber Ausnahmen:
- Öffentliche Flächen: Abstandsflächen dürfen auch auf angrenzenden öffentlichen Straßen, Grün- oder Wasserflächen liegen, allerdings nur bis zu deren Mitte.
- Nachbargrundstück: Sie dürfen sich auf ein Nachbargrundstück erstrecken, wenn das öffentlich-rechtlich gesichert ist, in NRW in der Regel durch eine Baulast. Der Nachbar darf diese Fläche dann nicht mehr selbst bebauen.
Die Abstandsflächen verschiedener Gebäude auf demselben Grundstück dürfen sich grundsätzlich nicht überschneiden.
Wann darf an der Grenze gebaut werden?
- Wenn nach dem Bebauungsplan an die Grenze gebaut werden muss, etwa bei geschlossener Bauweise in Innenstädten oder bei Reihenhäusern
- Wenn an die Grenze gebaut werden darf und gesichert ist, dass auch der Nachbar an die Grenze baut, etwa bei Doppelhäusern
- Bei Garagen und kleinen Nebengebäuden: Garagen, Carports oder Abstellräume ohne Aufenthaltsräume dürfen in NRW ohne eigene Abstandsfläche an der Grenze stehen, wenn ihre mittlere Wandhöhe höchstens 3 m beträgt und sie je Grundstücksgrenze nicht länger als 9 m sind. Auch die Gesamtlänge an allen Grenzen ist begrenzt.
Diese Regeln gelten für NRW. Andere Bundesländer haben teils abweichende Werte.
Bedeutung für den Grundstückswert
Abstandsflächen bestimmen mit, wie viel auf einem Grundstück tatsächlich gebaut werden kann, und wirken sich deshalb auf den Wert aus:
- Bebaubarkeit: Bei schmalen oder ungünstig geschnittenen Grundstücken können die Abstandsflächen die nutzbare Fläche stärker begrenzen als der Bebauungsplan. Ein Anbau oder eine Aufstockung ist dann womöglich nicht möglich.
- Baulast zugunsten des Nachbarn: Liegt auf einem Grundstück eine Abstandsflächenbaulast, darf dieser Teil nicht bebaut werden. Das mindert seinen Wert.
- Verstöße im Bestand: Hält ein Anbau, eine Garage oder ein Wintergarten die Abstandsflächen nicht ein und wurde ohne Genehmigung errichtet, droht im schlimmsten Fall eine Rückbauverfügung. Das ist ein erhebliches Risiko für Käufer.
Wer ein Haus kaufen und später erweitern möchte, sollte vorher klären, was die Abstandsflächen zulassen. Bei einer Kaufberatung prüfen wir auch, ob bestehende Anbauten und Nebengebäude genehmigt sind und die Abstandsflächen einhalten.
Häufige Fragen zu Abstandsflächen
Wie weit muss mein Haus vom Nachbargrundstück entfernt sein?
In NRW in der Regel 40 % der Wandhöhe, mindestens aber 3 m. Bei einem typischen Einfamilienhaus mit 6 bis 7 m Wandhöhe sind das meist die 3 m Mindestabstand.
Kann mein Nachbar auf Abstandsflächen verzichten?
Nicht durch eine einfache Erklärung. Damit Abstandsflächen auf sein Grundstück fallen dürfen, muss er eine Baulast übernehmen, die im Baulastenverzeichnis eingetragen wird. Sie gilt dann auch für spätere Eigentümer.
Gelten Abstandsflächen auch für Gartenhäuser?
Kleine Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 30 m³ Brutto-Rauminhalt und mit einer mittleren Wandhöhe bis 3 m dürfen in NRW ohne eigene Abstandsfläche errichtet werden, auch an der Grenze. Dabei gelten zusätzlich Höchstlängen an den Grundstücksgrenzen. Im Zweifel hilft eine Nachfrage beim Bauamt.
