Die Mietrendite gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises eine vermietete Immobilie pro Jahr an Miete einbringt. Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten. Sie ist die aussagekräftigere Kennzahl, um vermietete Immobilien zu vergleichen.
Was bedeutet Mietrendite?
Käufer nutzen die Mietrendite, um schnell einzuschätzen, ob sich eine vermietete Immobilie lohnt. Gerechnet wird mit der Nettokaltmiete, also ohne die Betriebskosten, die der Mieter ohnehin zahlt. Eine hohe Rendite klingt gut, kann aber auf Risiken hinweisen, etwa auf eine schwache Lage oder Sanierungsbedarf. Eine niedrige Rendite ist dagegen typisch für gefragte Lagen. In Exposés steht meist die Bruttorendite, weil sie höher ausfällt. Der Kehrwert der Bruttomietrendite heißt Kaufpreisfaktor. Er zeigt, wie vielen Jahresmieten der Kaufpreis entspricht.
Die gesetzliche Grundlage nach § 31 ImmoWertV
Den Begriff Mietrendite kennt das Gesetz nicht. Was als Ertrag einer Immobilie zählt, definiert aber § 31 Absatz 1 ImmoWertV:
„Der jährliche Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.“
Im Klartext: Für eine realistische Rendite zählt nicht die Bruttomiete, sondern was nach Abzug der Kosten übrig bleibt. Zu den Bewirtschaftungskosten gehören Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten. Nach Absatz 2 ist außerdem die marktüblich erzielbare Miete maßgeblich. Eine überhöhte Miete verzerrt die Rendite deshalb nach oben.
Wie wird die Mietrendite berechnet?
Eine Eigentumswohnung kostet 250.000 Euro und bringt 900 Euro Nettokaltmiete im Monat, also 10.800 Euro im Jahr. Die Kaufnebenkosten betragen rund 30.000 Euro, also etwa 12 Prozent, die nicht umlegbaren Kosten 2.000 Euro im Jahr:
| Kennzahl | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | 10.800 € ÷ 250.000 € | 4,3 % |
| Nettomietrendite | (10.800 € − 2.000 €) ÷ 280.000 € | 3,1 % |
| Kaufpreisfaktor | 250.000 € ÷ 10.800 € | 23,1 |
Die Nettomietrendite liegt also gut einen Prozentpunkt unter der Bruttorendite. Finanzierungskosten und Steuern sind dabei noch nicht berücksichtigt.
Bedeutung für den Wert
Für den Verkehrswert zählt nicht die Wunschrendite eines Käufers, sondern was der Markt tatsächlich zahlt. Im Gutachten spielen vor allem diese Punkte eine Rolle:
- Marktübliche Miete: Grundlage ist die nachhaltig erzielbare Miete, nicht eine vorübergehend hohe Miete.
- Kaufpreisfaktoren: Viele Gutachterausschüsse veröffentlichen sie für ihre Region als Rohertragsfaktoren. Damit lässt sich prüfen, ob ein Kaufpreis zur Miete passt.
- Risiken hinter hohen Renditen: Leerstand, Sanierungsstau oder eine schwache Lage erklären oft eine scheinbar attraktive Rendite.
Ob der Kaufpreis einer vermieteten Immobilie zu ihrer Miete und ihrem Zustand passt, lässt sich mit einer Immobilienbewertung klären.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine feste Grenze gibt es nicht. In gefragten Großstadtlagen liegen Bruttorenditen häufig unter 4 Prozent, in ländlichen Regionen höher. Entscheidend ist, ob die Rendite zu Lage, Zustand und Risiko passt. Welche Kaufpreisfaktoren in einer Region üblich sind, zeigt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.
Rechnet man mit Kaltmiete oder Warmmiete?
Mit der Nettokaltmiete. Betriebskosten, die der Mieter über Vorauszahlungen trägt, sind für den Vermieter ein durchlaufender Posten. Nur die Kosten, die er nicht umlegen kann, mindern die Nettorendite.
Was ist der Unterschied zwischen Mietrendite und Liegenschaftszinssatz?
Die Mietrendite ist eine einfache Kennzahl aus Kaufpreis und Miete. Den Liegenschaftszinssatz leiten Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Verkäufen ab. Er berücksichtigt auch die Restnutzungsdauer des Gebäudes und ist die Grundlage im Ertragswertverfahren.
