Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift des Grundbuchs für ein bestimmtes Grundstück oder eine Eigentumswohnung. Er zeigt, wem die Immobilie gehört, welche Rechte und Lasten darauf liegen und welche Grundschulden eingetragen sind. Ausgestellt wird er vom Grundbuchamt beim Amtsgericht oder von einem Notar. Für Kauf, Finanzierung und Bewertung gehört er zu den wichtigsten Unterlagen.
Was bedeutet Grundbuchauszug?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das die Amtsgerichte führen. Jedes Grundstück wird auf einem Grundbuchblatt geführt, jede Eigentumswohnung in einem eigenen Wohnungsgrundbuch. Der Grundbuchauszug ist eine Kopie dieses Blatts zu einem bestimmten Zeitpunkt. Seit das Grundbuch elektronisch geführt wird, heißt er amtlich Grundbuchausdruck. Es gibt ihn als einfachen und als amtlichen, beglaubigten Ausdruck. Für Banken, Behörden und Gerichte ist der amtliche Ausdruck üblich.
Die gesetzliche Grundlage nach § 12 GBO
Wer einen Grundbuchauszug bekommt, regelt § 12 Absatz 1 Satz 1 GBO:
„Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.“
Anders formuliert: Das Grundbuch ist öffentlich, aber nicht für jeden frei einsehbar. Wer einen Auszug möchte, muss einen sachlichen Grund nennen. Der Eigentümer hat diesen Grund immer. Kaufinteressenten, Makler oder Gutachter brauchen dagegen in der Regel eine Vollmacht des Eigentümers. Auf Verlangen wird der Auszug nach § 12 Absatz 2 GBO beglaubigt.
Wie ist ein Grundbuchauszug aufgebaut?
Vorangestellt ist die Aufschrift mit Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer. Danach folgen vier Teile:
| Teil | Inhalt | Bedeutung für die Bewertung |
|---|---|---|
| Bestandsverzeichnis | Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe, bei Wohnungen der Miteigentumsanteil | Grundlage für Fläche und Bodenwert |
| Abteilung I | Eigentümer und Grund des Erwerbs | zeigt, wer verkaufen darf |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen, etwa Wegerecht, Wohnungsrecht, Vorkaufsrecht | kann den Wert deutlich mindern |
| Abteilung III | Grundschulden und Hypotheken | ohne Einfluss auf den Verkehrswert |
Wie man die Eintragungen in Abteilung II richtig liest, zeigt der Ratgeber zur Abteilung II im Grundbuch.
Bedeutung für den Wert
Für ein Gutachten wird ein aktueller Grundbuchauszug angefordert. Dabei zählen vor allem diese Punkte:
- Rechte in Abteilung II: Wohnungsrecht, Nießbrauch oder Wegerecht können den Wert erheblich mindern. Im Auszug stehen sie oft nur als Stichwort. Den genauen Inhalt zeigt erst die Eintragungsbewilligung in der Grundakte
- Grundschulden in Abteilung III: Sie bleiben beim Verkehrswert außer Betracht, weil sie die Finanzierung des Eigentümers betreffen und nicht die Immobilie selbst. Beim Verkauf werden sie in der Regel abgelöst.
- Vermerke: Ein Zwangsversteigerungs-, Insolvenz- oder Nacherbenvermerk schränkt ein, wer über die Immobilie verfügen darf.
- Fläche: Die Grundstücksgröße aus dem Bestandsverzeichnis ist die Grundlage für den Bodenwert.
Welche Eintragungen im Grundbuch den Wert einer Immobilie mindern und in welcher Höhe, lässt sich mit einem Verkehrswertgutachten ermitteln.
Häufige Fragen zum Grundbuchauszug
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt kostet ein einfacher Ausdruck 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro. Zuständig ist das Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Auch Notare können Ausdrucke erteilen, dabei können zusätzliche Kosten anfallen.
Kann ich als Kaufinteressent einen Grundbuchauszug anfordern?
Ein bloßes Kaufinteresse reicht dafür in der Regel nicht aus. Bitten Sie den Verkäufer um einen aktuellen Auszug oder um eine Vollmacht. Vor der Beurkundung prüft außerdem der Notar das Grundbuch.
Wie lange ist ein Grundbuchauszug gültig?
Ein festes Ablaufdatum gibt es nicht. Der Auszug zeigt aber nur den Stand am Tag der Erstellung. Banken und Gutachter verlangen deshalb meist einen Auszug, der nur wenige Wochen alt ist.
