Ein zertifizierter Sachverständiger ist ein Gutachter, dessen Fachkunde eine unabhängige Zertifizierungsstelle nach der internationalen Norm DIN EN ISO/IEC 17024 geprüft und bestätigt hat. Die Zertifizierungsstelle wird ihrerseits von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) überwacht. Das Zertifikat gilt in der Regel fünf Jahre und muss danach in einer erneuten Prüfung bestätigt werden. Neben der öffentlichen Bestellung ist die Zertifizierung der zweite anerkannte Weg, die Qualifikation als Immobiliengutachter nachzuweisen.
Was bedeutet zertifizierter Sachverständiger?
Die Bezeichnung „Sachverständiger“ ist nicht geschützt. Eine Zertifizierung macht die Qualifikation deshalb überprüfbar: Bewerber müssen eine Ausbildung, mehrjährige Berufserfahrung in der Immobilienbewertung und eine Prüfung nachweisen. Anders als die öffentliche Bestellung hängt die Zertifizierung nicht davon ab, ob für das Sachgebiet ein Bedarf besteht. Der Rahmen ist eine internationale Norm, die für Personenzertifizierungen in vielen Berufen gilt.
| Schritt | Inhalt |
|---|---|
| Zulassung | Nachweis von Ausbildung und mehrjähriger Berufserfahrung in der Immobilienbewertung |
| Prüfung | in der Regel eingereichte Gutachten, schriftliche Prüfung und Fachgespräch |
| Überwachung | jährliche Fortbildung, zusätzlich Vorlage eigener Gutachten zur Kontrolle |
| Rezertifizierung | nach meist fünf Jahren, je nach Stelle mit Fachgespräch oder Prüfung aktueller Gutachten |
Die gesetzliche Grundlage nach § 198 BewG
Die Norm selbst ist kein Gesetz. Ausdrücklich anerkannt wird die Zertifizierung aber in § 198 Absatz 2 BewG:
„Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“
Mit anderen Worten: Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer stellt das Gesetz zertifizierte Sachverständige den öffentlich bestellten gleich. Wer einen niedrigeren Wert als den des Finanzamts nachweisen will, kann das Gutachten bei beiden in Auftrag geben.
Woran man eine seriöse Zertifizierung erkennt
Nicht jede Urkunde ist eine Zertifizierung im Sinne der Norm. Auch Lehrgänge und Onlinekurse vergeben Abschlüsse, die ähnlich klingen. Drei Punkte helfen bei der Einordnung:
| Prüfpunkt | Worauf achten |
|---|---|
| Akkreditierung | Die Zertifizierungsstelle ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert, in Deutschland durch die DAkkS |
| Gültigkeit | Das Zertifikat nennt ein Ablaufdatum und eine Zertifikatsnummer |
| Verzeichnis | Die Zertifizierungsstelle führt ein Register, in dem sich das Zertifikat überprüfen lässt |
Bedeutung für den Wert
Die Zertifizierung ändert den Verkehrswert einer Immobilie nicht. Sie ist aber ein Beleg dafür, dass der Sachverständige die anerkannten Bewertungsverfahren beherrscht und regelmäßig überprüft wird. Viele Banken setzen für Beleihungswertgutachten zertifizierte Sachverständige ein. Vor Gericht sollen zwar vorrangig öffentlich bestellte Sachverständige ausgewählt werden, Gerichte beauftragen aber auch zertifizierte. Auch für den Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts erkennt die Finanzverwaltung Gutachten zertifizierter Sachverständiger an.
Ein Verkehrswertgutachten sollte deshalb immer erkennen lassen, wer es erstellt hat und welche Qualifikation dahintersteht.
Häufige Fragen zum zertifizierten Sachverständigen
Was ist der Unterschied zum öffentlich bestellten Sachverständigen?
Öffentlich bestellt wird ein Sachverständiger von einer Kammer nach § 36 GewO, sofern für sein Sachgebiet ein Bedarf besteht. Zertifiziert wird er von einer privaten, staatlich akkreditierten Stelle nach einer internationalen Norm. Beide Wege setzen eine Prüfung der Sachkunde und eine regelmäßige Kontrolle voraus.
Kann ein Sachverständiger mehrfach zertifiziert sein?
Ja. Ein Sachverständiger kann bei mehreren Zertifizierungsstellen oder für verschiedene Bereiche zertifiziert sein, etwa für die Ermittlung von Markt- und Beleihungswerten. Jedes Zertifikat wird dabei getrennt überwacht.
Kann ein Zertifikat entzogen werden?
Ja. Wer die geforderte Fortbildung nicht nachweist, bei der Überwachung durchfällt oder gegen die Regeln der Zertifizierungsstelle verstößt, kann sein Zertifikat verlieren. Ohne bestandene Rezertifizierung läuft es nach Ende der Gültigkeit aus.
