Die Erbschaftsteuer ist die Steuer, die Erben auf das zahlen, was sie von einem Verstorbenen erhalten. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad, vom Freibetrag und vom Wert des Erbes ab. Bei Immobilien setzt das Finanzamt dafür einen eigenen Wert an, den Grundbesitzwert.
Was bedeutet Erbschaftsteuer?
Besteuert wird nicht der Nachlass als Ganzes, sondern das, was jeder einzelne Erbe erhält. Wie viel davon steuerfrei bleibt, hängt vor allem davon ab, wie eng jemand mit dem Verstorbenen verwandt war. Das Gesetz teilt die Erben dafür in drei Steuerklassen ein und gewährt unterschiedlich hohe Freibeträge.
| Erbe | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kind | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern, wenn sie von ihrem Kind erben | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | II | 20.000 € |
| Lebensgefährte ohne Trauschein, andere Personen | III | 20.000 € |
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner erhalten zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro, der sich um steuerfreie Versorgungsbezüge wie eine Witwenrente mindert. Was über dem Freibetrag liegt, wird versteuert. In Steuerklasse I liegt der Steuersatz je nach Höhe des Erwerbs zwischen 7 und 30 Prozent, in Steuerklasse III zwischen 30 und 50 Prozent.
Die gesetzliche Grundlage nach § 12 ErbStG
Wie Immobilien bei der Erbschaftsteuer bewertet werden, regelt § 12 Absatz 3 ErbStG:
„Grundbesitz (§ 157 Absatz 1 Satz 1 des Bewertungsgesetzes) ist mit dem nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Bewertungsgesetzes auf den Bewertungsstichtag (§ 11) festgestellten Wert anzusetzen.“
Kurz gesagt: Das Finanzamt ermittelt für jede Immobilie einen eigenen Wert nach dem Bewertungsgesetz, und zwar zum Todestag. Dieser Grundbesitzwert wird in einem eigenen Bescheid festgestellt und ist die Grundlage für die Steuer.
Steuervorteile für Immobilien
| Regelung | Was gilt |
|---|---|
| Familienheim für Ehegatten | steuerfrei, wenn der Verstorbene selbst darin gewohnt hat und der Ehegatte es zehn Jahre selbst bewohnt |
| Familienheim für Kinder | steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche, unter denselben Bedingungen |
| vermietete Wohnungen | nur 90 Prozent des Werts werden angesetzt |
| Stundung | bis zu zehn Jahre, wenn die Steuer nur durch Verkauf der Wohnimmobilie bezahlt werden könnte |
Ein Beispiel: Ein Kind erbt eine vermietete Eigentumswohnung mit einem Grundbesitzwert von 500.000 Euro. Angesetzt werden 90 Prozent, also 450.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro bleiben 50.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 7 Prozent beträgt die Erbschaftsteuer 3.500 Euro.
Bedeutung für den Wert
Der Grundbesitzwert entsteht in einem vereinfachten Verfahren. Das Finanzamt besichtigt die Immobilie nicht und kennt weder Bauschäden noch Besonderheiten der Lage. Liegt der Grundbesitzwert über dem tatsächlichen Marktwert, kann der Erbe einen niedrigeren Wert durch ein Gutachten nachweisen. Wo das typisierte Verfahren des Finanzamts häufig zu hoch liegt, zeigt der Ratgeber zum typisierten Ertragswertverfahren.
Ein Verkehrswertgutachten zum Todestag kann als Nachweis für einen niedrigeren Wert dienen.
Häufige Fragen zur Erbschaftsteuer
Muss ich eine Erbschaft dem Finanzamt melden?
Ja. Erben müssen den Erwerb innerhalb von drei Monaten, nachdem sie davon erfahren haben, schriftlich beim zuständigen Finanzamt anzeigen. Das Finanzamt entscheidet dann, ob eine Steuererklärung abgegeben werden muss.
Bleibt das Elternhaus steuerfrei, wenn ich nicht selbst einziehe?
Nein. Die Befreiung als Familienheim setzt voraus, dass das Kind unverzüglich selbst einzieht, nach der Rechtsprechung in der Regel innerhalb von sechs Monaten, und das Haus zehn Jahre lang bewohnt. Wird es vermietet oder verkauft, entfällt die Befreiung, außer zwingende Gründe wie eine eigene Pflegebedürftigkeit verhindern das Wohnen.
Wie lange habe ich Zeit, ein Gutachten einzureichen?
Am besten schon mit der Feststellungserklärung für den Grundbesitzwert. Spätestens sollte es innerhalb der einmonatigen Einspruchsfrist gegen den Feststellungsbescheid vorliegen.
