Die Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung, mit der ein Miteigentümer die gemeinsame Immobilie gegen den Willen der anderen verkaufen lassen kann. Sie kommt vor allem bei zerstrittenen Erbengemeinschaften und nach Trennungen vor. Anders als bei der Zwangsversteigerung durch eine Bank sind keine Schulden der Anlass, sondern die fehlende Einigung.
Was bedeutet Teilungsversteigerung?
Gehört ein Haus mehreren Personen, müssen sie sich über einen Verkauf einigen. Gelingt das nicht, sieht das Gesetz einen Ausweg vor: Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird. Bei Immobilien geschieht das durch eine Versteigerung beim Amtsgericht. Der Erlös tritt dann an die Stelle des Hauses und steht den Miteigentümern gemeinsam zu.
Die gesetzliche Grundlage nach § 180 ZVG
Die Teilungsversteigerung ist in § 180 Absatz 1 ZVG geregelt:
„Soll die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft erfolgen, so finden die Vorschriften des Ersten und Zweiten Abschnitts entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 181 bis 185 ein anderes ergibt.“
Im Klartext: Es gelten weitgehend dieselben Regeln wie bei einer normalen Zwangsversteigerung, mit einigen Besonderheiten. Die wichtigste steht in § 181 ZVG: „Ein vollstreckbarer Titel ist nicht erforderlich.“ Ein Miteigentümer braucht also kein Urteil, sondern nur einen Antrag und den Nachweis, dass er Miteigentümer ist.
Unterschiede zur Zwangsversteigerung durch Gläubiger
| Zwangsversteigerung durch Gläubiger | Teilungsversteigerung | |
|---|---|---|
| Antragsteller | Bank oder anderer Gläubiger | ein Miteigentümer |
| Urteil oder Titel nötig | ja | nein |
| Grundschulden | das Recht des betreibenden Gläubigers erlischt | bleiben in der Regel bestehen |
| Erlös | geht an die Gläubiger | geht an die Gemeinschaft |
Weil eingetragene Grundschulden meist bestehen bleiben, übernimmt der Ersteher sie. Bieter ziehen sie deshalb von ihrem Gebot ab, und zwar mit dem vollen eingetragenen Betrag, auch wenn der Kredit dahinter schon teilweise getilgt ist. Das drückt die Gebote oft erheblich.
Bedeutung für den Wert
Vor dem Versteigerungstermin lässt das Gericht den Verkehrswert durch einen Sachverständigen ermitteln. Im ersten Termin gelten Wertgrenzen, die einen Verkauf weit unter Wert verhindern sollen. Trotzdem liegt der Zuschlag oft unter dem Preis, der bei einem freien Verkauf möglich wäre. Hinzu kommen Verfahrenskosten und eine lange Dauer. Und der Streit ist nach dem Zuschlag nicht immer beendet: Der Erlös gehört zunächst allen Miteigentümern gemeinsam, über die Verteilung müssen sie sich weiterhin einigen.
Ein gemeinsamer Verkauf oder die Übernahme durch einen Miteigentümer ist deshalb fast immer die bessere Lösung. Als neutrale Grundlage für eine solche Einigung eignet sich ein Verkehrswertgutachten.
Häufige Fragen zur Teilungsversteigerung
Kann ich eine Teilungsversteigerung verhindern?
Auf Dauer meist nicht. Auf Antrag kann das Gericht das Verfahren aber für bis zu sechs Monate einstellen und dies einmal wiederholen. Gehört das Haus nur zwei Ehepartnern oder früheren Ehepartnern, kann es auch wiederholt eingestellt werden, wenn sonst das Wohl eines gemeinsamen Kindes ernsthaft gefährdet wäre. Insgesamt sind höchstens fünf Jahre möglich.
Darf ich als Miteigentümer selbst mitbieten?
Ja. Jeder Miteigentümer kann im Termin mitbieten und die Immobilie ersteigern. Wie jeder andere Bieter muss er auf Verlangen eine Sicherheit leisten, in der Regel zehn Prozent des Verkehrswerts.
Braucht mein Ehepartner meine Zustimmung?
Unter Umständen ja. Solange die Ehe noch besteht und kein anderer Güterstand vereinbart ist, kann der Antrag die Zustimmung des anderen Ehegatten erfordern, wenn der Anteil am Haus nahezu das gesamte Vermögen des Antragstellers ausmacht. Das sollte vorher anwaltlich geklärt werden.
