Der Baupreisindex zeigt, wie sich die Preise für Bauleistungen in Deutschland entwickeln. Er wird vom Statistischen Bundesamt vierteljährlich veröffentlicht. In der Immobilienbewertung dient er dazu, die Herstellungskosten eines Gebäudes aus einem Basisjahr auf den heutigen Stand umzurechnen, vor allem im Sachwertverfahren.
Was bedeutet Baupreisindex?
Wer heute ein Haus baut, zahlt deutlich mehr als vor zehn oder fünfzehn Jahren. Wie stark die Preise gestiegen sind, misst der Baupreisindex. Das Statistische Bundesamt erhebt dafür regelmäßig die Preise für typische Bauleistungen, vom Mauerwerk über das Dach bis zur Haustechnik, und fasst sie zu einem Indexwert zusammen. Es gibt eigene Indizes für Wohngebäude, Bürogebäude und gewerbliche Betriebsgebäude.
Häufig wird der Baupreisindex mit der Entwicklung der Immobilienpreise verwechselt. Er misst aber etwas anderes:
| Baupreisindex | Häuserpreisindex | |
|---|---|---|
| Misst | Kosten für das Bauen | Kaufpreise für Immobilien |
| Enthält Grundstück | nein | ja |
| Wichtig für | Sachwertverfahren | Marktentwicklung |
Die gesetzliche Definition nach § 36 ImmoWertV
Wie der Index in der Wertermittlung zu verwenden ist, regelt § 36 Absatz 2 Satz 4 ImmoWertV:
„Zur Umrechnung auf den Wertermittlungsstichtag ist der für den Wertermittlungsstichtag aktuelle und für die jeweilige Art der baulichen Anlage zutreffende Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes (Baupreisindex) zu verwenden.“
Anders formuliert: Die Normalherstellungskosten in der ImmoWertV beruhen auf den Preisen des Jahres 2010. Damit sie zum Stichtag passen, werden sie mit dem Baupreisindex hochgerechnet, und zwar mit dem Index, der zur Gebäudeart passt.
Beispiel: Herstellungskosten auf den Stichtag umrechnen
| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Normalherstellungskosten 2010, Einfamilienhaus, Standardstufe 3 | 835 €/m² Brutto-Grundfläche |
| Baupreisindex zum Stichtag, umgerechnet auf 2010 = 100 (Annahme) | 190 |
| Herstellungskosten zum Stichtag | rund 1.587 €/m² |
Weil das Statistische Bundesamt den Index heute auf der Basis 2021 = 100 veröffentlicht, muss er für die Normalherstellungskosten 2010 zunächst auf das Basisjahr 2010 umgerechnet werden.
Bedeutung für den Wert
Der Baupreisindex wirkt vor allem im Sachwertverfahren. Steigen die Baupreise, steigen auch die Herstellungskosten und damit der vorläufige Sachwert. Ob Käufer diesen Wert auch bezahlen, ist aber eine andere Frage. Nach 2021 sind die Baupreise stark gestiegen, zeitweise um mehr als 15 Prozent innerhalb eines Jahres, während die Kaufpreise ab 2022 vielerorts gesunken sind. Diese Lücke gleicht der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses aus. Ein Sachwert, der nur die Baukosten fortschreibt und den Markt nicht berücksichtigt, wäre deshalb zu hoch.
Wie Baupreisentwicklung und Marktlage im Sachwert eines Hauses zusammenwirken, wird in einem Verkehrswertgutachten nachvollziehbar dargestellt.
Häufige Fragen zum Baupreisindex
Wo finde ich den aktuellen Baupreisindex?
Beim Statistischen Bundesamt, auf dessen Internetseite und in der Datenbank GENESIS-Online. Die Werte erscheinen vierteljährlich für die Berichtsmonate Februar, Mai, August und November, jeweils mit etwa sechs Wochen Abstand.
Warum steigen die Beiträge meiner Gebäudeversicherung?
Viele Wohngebäudeversicherungen passen ihre Beiträge jährlich an die Baukosten an, damit im Schadensfall der Wiederaufbau gedeckt ist. Der Anpassungsfaktor setzt sich in der Regel aus dem Baupreisindex für Wohngebäude und dem Tariflohnindex für das Baugewerbe zusammen. Steigen die Baupreise, steigt auch der Beitrag.
Nutzt auch das Finanzamt den Baupreisindex?
Ja. Bei der Bewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer im Sachwertverfahren rechnet auch das Finanzamt die Herstellungskosten mit dem Baupreisindex auf den Bewertungsstichtag hoch.
