Eine Kernsanierung ist die umfassende Erneuerung eines Gebäudes bis auf seine tragende Konstruktion. Erhalten bleiben im Wesentlichen Außenwände, Decken und Dachstuhl, fast alles andere wird erneuert. In der Wertermittlung wird ein kernsaniertes Haus deshalb annähernd wie ein neues Gebäude behandelt.
Was bedeutet Kernsanierung?
Bei einer Kernsanierung wird ein Haus innen und oft auch außen bis auf den Rohbau zurückgebaut. Danach werden Dacheindeckung, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Böden und Innenausbau komplett neu hergestellt, meist zusammen mit einer neuen Wärmedämmung. Das Ergebnis ist ein Gebäude in der alten Hülle, das technisch weitgehend einem Neubau entspricht.
Im Alltag werden die Begriffe oft vermischt. Fachlich lassen sie sich so unterscheiden:
| Maßnahme | Was gemacht wird |
|---|---|
| Renovierung | Schönheitsreparaturen wie Streichen oder neue Bodenbeläge |
| Instandsetzung | Schäden werden beseitigt, der ursprüngliche Zustand wird wiederhergestellt |
| Modernisierung | einzelne Bauteile werden verbessert, etwa Fenster oder Heizung |
| Kernsanierung | nahezu alles außer der tragenden Konstruktion wird erneuert |
Die gesetzliche Grundlage nach Anlage 2 ImmoWertV
Die ImmoWertV regelt die Kernsanierung im Modell zur Restnutzungsdauer in Anlage 2:
„Durch eine Kernsanierung wird das Gebäude in einen Zustand versetzt, der nahezu einem neuen Gebäude entspricht. Bei einer Kernsanierung ist als Baujahr das Jahr der fachgerechten Sanierung zugrunde zu legen. Die teilweise noch verbliebene alte Bausubstanz oder der von neuen Gebäuden abweichende Zustand z. B. des Kellers ist durch einen Abschlag zu berücksichtigen.“
Kurz gesagt: Nach einer fachgerechten Kernsanierung beginnt die Lebensdauer des Gebäudes rechnerisch fast von vorn. Was alt geblieben ist, etwa ein feuchter Keller, mindert den Ansatz. Die Restnutzungsdauer kann laut Anlage 2 bis zu 90 Prozent der Gesamtnutzungsdauer betragen, bei einer normalen Modernisierung höchstens 70 Prozent.
Beispiel: Restnutzungsdauer nach einer Kernsanierung
| Wert | |
|---|---|
| tatsächliches Baujahr | 1960 |
| Kernsanierung abgeschlossen, Baujahr nach Anlage 2 | 2024 |
| Wertermittlungsstichtag | 2026 |
| Gesamtnutzungsdauer Einfamilienhaus | 80 Jahre |
| Restnutzungsdauer rechnerisch (80 − 2 Jahre) | 78 Jahre |
| begrenzt auf höchstens 90 % | 72 Jahre |
| Abschlag für alten Keller (Annahme) | 5 Jahre |
| Restnutzungsdauer | 67 Jahre |
| fiktives Baujahr | 2013 |
Ausgangspunkt ist das Jahr der Sanierung, also 2024. Weil die Restnutzungsdauer aber auf 90 Prozent begrenzt ist und der alte Keller einen Abschlag erfordert, wird das Haus von 1960 im Ergebnis so bewertet, als wäre es 2013 gebaut worden.
Bedeutung für den Wert
Eine Kernsanierung erhöht den Wert eines Hauses deutlich, weil Restnutzungsdauer und Standardstufe gleichzeitig steigen. Ob sie sich lohnt, ist aber eine andere Frage. Die Kosten liegen oft nicht weit von denen eines Neubaus entfernt, und Grundriss, Raumhöhen und Keller bleiben, wie sie sind. Für die Bewertung ist entscheidend, ob die Sanierung wirklich umfassend und fachgerecht war. Einzelne Modernisierungen, auch wenn sie teuer waren, machen noch keine Kernsanierung.
Ob der Kaufpreis eines kernsanierten Hauses oder eines Sanierungsobjekts angemessen ist, lässt sich vor dem Kauf im Rahmen einer Kaufberatung klären.
Häufige Fragen zur Kernsanierung
Ab wann gilt eine Sanierung als Kernsanierung?
Wenn das Gebäude danach nahezu dem Zustand eines Neubaus entspricht. Dafür müssen praktisch alle Bauteile außer der tragenden Konstruktion erneuert worden sein, einschließlich der gesamten Haustechnik. Werden nur Fenster, Heizung und Bad getauscht, ist das eine Modernisierung.
Brauche ich für eine Kernsanierung eine Baugenehmigung?
Nicht in jedem Fall. Reine Erneuerungen im Inneren sind oft genehmigungsfrei. Eingriffe in die Statik, eine Änderung der Nutzung oder Arbeiten an einem Baudenkmal können aber eine Genehmigung erfordern. Sehr weitgehende Eingriffe können außerdem den Bestandsschutz gefährden. Eine frühe Abstimmung mit der Bauaufsicht ist daher sinnvoll.
Was gilt steuerlich, wenn ich kurz nach dem Kauf saniere?
Vermieter sollten auf den sogenannten anschaffungsnahen Aufwand achten. Übersteigen die Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, können sie nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden, sondern nur über die Abschreibung. Das sollte vorher mit einem Steuerberater geklärt werden.
