Der Modernisierungsgrad gibt an, wie umfassend ein älteres Wohngebäude modernisiert wurde. Die ImmoWertV misst ihn mit einem Punktesystem von 0 bis 20 Punkten, von „nicht modernisiert“ bis „umfassend modernisiert“. Je höher der Modernisierungsgrad, desto länger die Restnutzungsdauer und desto höher in der Regel der Wert.
Was bedeutet Modernisierungsgrad?
Ein neues Bad, neue Fenster, eine gedämmte Fassade: Solche Maßnahmen machen ein Haus nicht nur angenehmer, sie verlängern auch seine wirtschaftliche Lebensdauer. Damit Sachverständige das einheitlich und nachvollziehbar berücksichtigen, gibt es ein festes Bewertungsmodell. Darin erhält jede Modernisierung Punkte. Die Summe ergibt den Modernisierungsgrad, und daraus wird die Restnutzungsdauer abgeleitet. Rechnet man diese zurück, ergibt sich das fiktive Baujahr.
Die gesetzliche Grundlage nach Anlage 2 ImmoWertV
Das Punktemodell steht in Anlage 2 der ImmoWertV. Zur Vergabe der Punkte heißt es dort:
„Auf der Grundlage der nachfolgenden Tabelle 1 sind unter Berücksichtigung der zum Stichtag oder der kurz vor dem Stichtag durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen entsprechende Punkte für Modernisierungselemente zu vergeben. Liegen die Maßnahmen weiter zurück, ist zu prüfen, ob nicht weniger als die maximal zu vergebenden Punkte anzusetzen sind.“
Mit anderen Worten: Volle Punkte gibt es für Modernisierungen, die frisch sind. Wurden die Fenster vor 25 Jahren erneuert, zählen sie meist weniger. Umgekehrt können Bauteile, die nie erneuert wurden, aber noch zeitgemäßen Anforderungen genügen, Punkte erhalten, als wären sie modernisiert.
Das Punktemodell im Überblick
| Modernisierungselement | maximale Punkte |
|---|---|
| Dacherneuerung mit verbesserter Wärmedämmung | 4 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 |
| Fenster und Außentüren | 2 |
| Leitungen für Strom, Gas, Wasser und Abwasser | 2 |
| Heizungsanlage | 2 |
| Bäder | 2 |
| Innenausbau, etwa Decken, Fußböden, Treppen | 2 |
| wesentliche Verbesserung des Grundrisses | 2 |
Alternativ kann der Sachverständige den Modernisierungsgrad auch insgesamt einschätzen und daraus die Punktzahl ableiten. Beide Wege führen zu denselben Stufen:
| Punkte | Modernisierungsgrad |
|---|---|
| 0 bis 1 | nicht modernisiert |
| 2 bis 5 | kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung |
| 6 bis 10 | mittlerer Modernisierungsgrad |
| 11 bis 17 | überwiegend modernisiert |
| 18 bis 20 | umfassend modernisiert |
Ein Beispiel: Ein Einfamilienhaus von 1970 hat vor kurzem ein neues gedämmtes Dach, neue Fenster, eine neue Heizung und ein neues Bad erhalten. Das ergibt 10 Punkte und damit einen mittleren Modernisierungsgrad.
Bedeutung für den Wert
Aus Punktzahl und Alter des Gebäudes berechnet das Modell die modifizierte Restnutzungsdauer. Sie fließt in das Sach- und das Ertragswertverfahren ein. Selbst ein umfassend modernisiertes Haus wird dabei nicht wie ein Neubau behandelt: Die Restnutzungsdauer wird höchstens auf 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer verlängert, bei einem Einfamilienhaus also auf 56 Jahre. Nur nach einer Kernsanierung sind bis zu 90 Prozent möglich. Weil die Gutachterausschüsse ihre Sachwertfaktoren in der Regel mit demselben Modell ableiten, sollte es auch im Gutachten so angewendet werden. Maßgeblich ist die Modellbeschreibung im jeweiligen Grundstücksmarktbericht.
Welche Modernisierungen sich wie auf Restnutzungsdauer und Wert eines Hauses auswirken, wird in einem Verkehrswertgutachten Punkt für Punkt nachvollziehbar dargestellt.
Häufige Fragen zum Modernisierungsgrad
Welche Unterlagen brauche ich, um Modernisierungen nachzuweisen?
Am besten Rechnungen der Handwerker mit Datum, dazu Fotos und gegebenenfalls einen Energieausweis. Sie zeigen, was wann gemacht wurde, und damit, wie viele Punkte angesetzt werden können.
Zählen auch Arbeiten, die ich selbst gemacht habe?
Ja, wenn sie fachgerecht ausgeführt wurden und dem Standard einer Modernisierung entsprechen. Als Nachweis dienen dann Materialrechnungen und Fotos vor, während und nach den Arbeiten. Ein neu gestrichenes Zimmer ist allerdings Instandhaltung und keine Modernisierung.
Ist eine neue Heizung immer eine Modernisierung?
Wenn sie die alte Anlage durch eine zeitgemäße ersetzt, ja. Sie bringt aber höchstens 2 von 20 Punkten. Den größten Einfluss haben Dach und Außenwanddämmung mit jeweils bis zu 4 Punkten.
