Die Standardstufe beschreibt die Ausstattungsqualität eines Gebäudes auf einer Skala von 1 bis 5, von sehr einfach bis stark gehoben. Sie wird im Sachwertverfahren benötigt, um die Normalherstellungskosten festzulegen, also was ein vergleichbarer Neubau kosten würde. Je höher die Standardstufe, desto höher die Herstellungskosten und in der Regel auch der Sachwert.
Was bedeutet Standardstufe?
Ein Einfamilienhaus mit einfachen Holzfenstern, Nachtspeicheröfen und einem schlichten Bad hat einen anderen Standard als eines mit dreifach verglasten Fenstern, Fußbodenheizung und hochwertigem Bad. Damit diese Unterschiede in der Bewertung nachvollziehbar erfasst werden, wird jedes wichtige Bauteil einer von fünf Standardstufen zugeordnet. Grob gilt:
| Standardstufe | Beschreibung |
|---|---|
| 1 und 2 | sehr einfach bis einfach, nicht mehr zeitgemäß |
| 3 | zeitgemäßer Standard |
| 4 | gehobener Standard |
| 5 | stark gehobener Standard |
Für Ein- und Zweifamilienhäuser sind alle fünf Stufen vorgesehen, für viele andere Gebäudearten nur die Stufen 3 bis 5.
Die gesetzliche Grundlage nach Anlage 4 ImmoWertV
Die Standardstufen sind Teil der Normalherstellungskosten 2010 in Anlage 4 der ImmoWertV. Dort heißt es:
„Die Zuordnung des Wertermittlungsobjekts zu einer Gebäudeart erfolgt aufgrund seiner Nutzung. Die Zuordnung zu einer Standardstufe erfolgt nach Nummer III aufgrund seiner Standardmerkmale; dabei sind zur Ermittlung eines zutreffenden Kostenkennwerts alle wertrelevanten Standardmerkmale des Wertermittlungsobjekts sachverständig einzustufen, auch wenn sie nicht in Nummer III beschrieben sind.“
Im Klartext: Die Verordnung beschreibt in einer Tabelle, wie Außenwände, Dach, Fenster, Heizung und weitere Bauteile in jeder Stufe typischerweise aussehen. Der Sachverständige ordnet das Gebäude danach ein und muss auch Merkmale berücksichtigen, die dort nicht ausdrücklich genannt sind.
So wird die Standardstufe ermittelt
Nicht jedes Bauteil hat denselben Einfluss auf die Kosten. Deshalb werden die Bauteile gewichtet. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gelten die folgenden Wägungsanteile. Die rechte Spalte zeigt eine beispielhafte Einstufung:
| Bauteil | Wägungsanteil | Beispiel-Einstufung |
|---|---|---|
| Außenwände | 23 % | 3 |
| Dach | 15 % | 3 |
| Fenster und Außentüren | 11 % | 4 |
| Innenwände und -türen | 11 % | 3 |
| Decken und Treppen | 11 % | 3 |
| Fußböden | 5 % | 3 |
| Sanitäreinrichtungen | 9 % | 4 |
| Heizung | 9 % | 4 |
| sonstige technische Ausstattung | 6 % | 2 |
Aus der Gewichtung ergibt sich in diesem Beispiel eine Standardstufe von rund 3,2. Das Haus liegt also knapp über dem zeitgemäßen Standard, weil Fenster, Bad und Heizung bereits modernisiert wurden. Mit denselben Wägungsanteilen werden auch die Herstellungskosten der einzelnen Stufen zu einem Kostenkennwert für das gesamte Gebäude zusammengerechnet.
Bedeutung für den Wert
Die Standardstufe bestimmt, mit welchen Herstellungskosten pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche gerechnet wird. Schon eine halbe Stufe Unterschied verändert den Sachwert spürbar. Bei einem freistehenden Einfamilienhaus mit Keller und ausgebautem Dachgeschoss liegen die Normalherstellungskosten in Stufe 4 rund 20 Prozent über denen in Stufe 3. Die Einstufung sollte deshalb für jedes Bauteil nachvollziehbar begründet sein. Wichtig ist außerdem: Die Standardstufe beschreibt die Qualität der Ausstattung, nicht ihren Zustand. Ein hochwertiges, aber renovierungsbedürftiges Bad bleibt hochwertig. Der Instandhaltungsstau wird an anderer Stelle der Bewertung abgezogen.
Wie Standardstufe, Alter und Zustand eines Hauses zusammen den Wert bestimmen, wird in einem Verkehrswertgutachten für jedes Bauteil nachvollziehbar dargestellt.
Häufige Fragen zur Standardstufe
Erhöht eine Modernisierung die Standardstufe?
Ja, wenn sie die Ausstattungsqualität verbessert, etwa durch neue Fenster, ein neues Bad oder eine moderne Heizung. Zusätzlich verlängert eine Modernisierung in der Regel die Restnutzungsdauer, was den Wert ebenfalls erhöht.
Welche Standardstufe hat ein älteres, nicht modernisiertes Haus?
Häufig liegt sie zwischen 2 und 3. Maßgeblich ist aber nicht das Baujahr, sondern die tatsächliche Ausstattung jedes einzelnen Bauteils.
Arbeitet auch das Finanzamt mit Standardstufen?
Ja. Bei der Bewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer im Sachwertverfahren nutzt das Finanzamt ebenfalls Standardstufen. Weil es das Haus in der Regel nicht besichtigt, beruht die Einstufung dort auf den Angaben in der Erklärung.
