Der Aufteilungsplan ist die amtlich abgestempelte Bauzeichnung, die zeigt, wie ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten aufgeteilt ist. Er legt fest, welche Räume zu welcher Einheit gehören und was Gemeinschaftseigentum ist. Zusammen mit der Teilungserklärung bildet er die Grundlage für die Wohnungsgrundbücher.
Was bedeutet Aufteilungsplan?
Die Teilungserklärung beschreibt die Aufteilung in Worten, der Aufteilungsplan zeigt sie im Bild. Er besteht aus Grundrissen aller Geschosse, meist ergänzt um Schnitte und Ansichten. Jede Wohnung erhält eine Nummer, und alle Räume, die dazugehören, tragen dieselbe Nummer: die Wohnung im zweiten Obergeschoss ebenso wie der zugehörige Kellerraum oder ein Stellplatz in der Tiefgarage. Was keine Nummer trägt, ist in der Regel Gemeinschaftseigentum.
Die gesetzliche Definition nach § 7 WEG
Das Wohnungseigentumsgesetz beschreibt den Aufteilungsplan in § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 WEG als
„eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan)“.
Weiter heißt es dort, dass alle Räume, die zu derselben Wohnung gehören, mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen sind. Der Plan wird zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Grundbuchamt eingereicht.
Was der Aufteilungsplan zeigt und was nicht
| Zeigt | Zeigt nicht |
|---|---|
| welche Räume zu welcher Einheit gehören | die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung |
| Lage von Kellerräumen und Stellplätzen | Sondernutzungsrechte, wenn sie nicht eigens eingezeichnet sind |
| Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum | den heutigen Zustand nach späteren Umbauten |
Bedeutung für den Wert
Für die Bewertung einer Eigentumswohnung ist der Aufteilungsplan eine der wichtigsten Unterlagen. Er zeigt, was der Käufer tatsächlich erwirbt. In der Praxis weichen Plan und Wirklichkeit allerdings nicht selten voneinander ab: Ein Kellerraum wurde getauscht, ein Dachboden ausgebaut oder eine Wand versetzt. Solche Abweichungen können dazu führen, dass Räume, die ein Eigentümer seit Jahren nutzt, rechtlich gar nicht zu seiner Wohnung gehören. Das mindert den Wert und kann einen Verkauf erschweren.
Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen und sichergehen, dass Plan und Wirklichkeit übereinstimmen? Bei meiner Kaufberatung gleiche ich den Aufteilungsplan mit der Wohnung vor Ort ab.
Häufige Fragen zum Aufteilungsplan
Wo bekomme ich den Aufteilungsplan?
Er liegt in der Grundakte beim Grundbuchamt. Eigentümer erhalten dort eine Kopie, Kaufinteressenten in der Regel mit einer Vollmacht des Eigentümers. Häufig hat auch die Hausverwaltung eine Kopie.
Kann ich die Wohnfläche aus dem Aufteilungsplan ablesen?
Nur grob. Der Plan zeigt Grundrisse und manchmal Maße, er ist aber keine Wohnflächenberechnung. Dachschrägen, Balkone und Terrassen werden darin nicht nach den Regeln der Wohnflächenverordnung angerechnet.
Was passiert, wenn Plan und Wirklichkeit nicht übereinstimmen?
Maßgeblich für das Eigentum ist grundsätzlich der Plan. Um ihn an die tatsächlichen Verhältnisse anzupassen, müssen in der Regel alle betroffenen Eigentümer und oft auch deren finanzierende Banken zustimmen, und die Änderung muss im Grundbuch eingetragen werden. Das kostet Zeit und Notargebühren und sollte vor einem Kauf geklärt sein.
