Gemeinschaftseigentum ist der Teil einer Wohnanlage, der allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehört. Dazu zählen das Grundstück und alle Teile des Gebäudes, die nicht ausdrücklich Sondereigentum sind, etwa Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und zentrale Heizung. Verwaltet wird es von der Wohnungseigentümergemeinschaft, die auch über Reparaturen und Umbauten entscheidet.
Was bedeutet Gemeinschaftseigentum?
In einer Wohnanlage gehört jedem Eigentümer seine Wohnung allein. Alles, was das Haus zusammenhält oder allen dient, gehört dagegen allen gemeinsam, und zwar im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Kein Eigentümer kann über diese Teile allein bestimmen, auch wenn sie sich, wie ein Fenster oder eine tragende Wand, innerhalb seiner Wohnung befinden.
Die gesetzliche Definition nach § 1 WEG
Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt das Gemeinschaftseigentum in § 1 Absatz 5 WEG über den Ausschluss:
„Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.“
Im Klartext: Gemeinschaftseigentum ist der Normalfall. Im Zweifel gehört ein Teil des Hauses zum Gemeinschaftseigentum. Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes nötig sind, können nach § 5 WEG nie Sondereigentum werden.
Wer entscheidet über das Gemeinschaftseigentum?
Für die Verwaltung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, im Alltag vertreten durch den Verwalter. Je nach Maßnahme gelten unterschiedliche Regeln:
| Maßnahme | Wer entscheidet, wer zahlt |
|---|---|
| Erhaltung, etwa Dachreparatur | Beschluss der Eigentümer, Kosten meist nach Miteigentumsanteilen |
| Bauliche Veränderung, etwa neuer Aufzug | Beschluss mit einfacher Mehrheit, Kosten je nach Mehrheit für alle oder nur für die Zustimmenden |
| Notmaßnahme bei drohendem Schaden | jeder Eigentümer darf sofort handeln |
Umbauten, die jeder Eigentümer verlangen kann
Seit der WEG-Reform hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen für bestimmte Zwecke:
- barrierefreie Nutzung, zum Beispiel eine Rampe oder ein Treppenlift
- Laden von Elektrofahrzeugen, etwa eine Wallbox
- Schutz vor Einbruch
- Anschluss an ein schnelles Telekommunikationsnetz wie Glasfaser
- Stromerzeugung mit Steckersolargeräten, also Balkonkraftwerken
Die Gemeinschaft entscheidet dann nur noch darüber, wie die Maßnahme umgesetzt wird. Die Kosten trägt in der Regel der Eigentümer, der sie verlangt hat.
Bedeutung für den Wert
Der Zustand des Gemeinschaftseigentums beeinflusst den Wert jeder einzelnen Wohnung. Eine beschlossene, aber noch nicht bezahlte Fassadensanierung, eine veraltete Heizungsanlage oder ein undichtes Dach treffen alle Eigentümer, unabhängig davon, wie modern die eigene Wohnung ist. Bei der Bewertung einer Eigentumswohnung gehört deshalb ein Blick auf das ganze Haus dazu, soweit es zugänglich ist, ebenso wie der Abgleich mit Protokollen und Rücklage.
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Häufige Fragen zum Gemeinschaftseigentum
Darf ich den Garten vor meiner Wohnung allein nutzen?
Nur wenn Ihnen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde. Der Garten bleibt dann zwar Gemeinschaftseigentum, die Nutzung steht aber allein Ihnen zu. Ob ein solches Recht besteht, ergibt sich aus der Teilungserklärung.
Was darf ich tun, wenn ein Wasserrohr im Gemeinschaftseigentum bricht?
Bei einem unmittelbar drohenden Schaden darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung der anderen die notwendigen Sofortmaßnahmen ergreifen, etwa den Notdienst rufen. Danach sollte er sofort den Verwalter informieren und Rechnungen und Fotos aufbewahren, damit die Kosten später mit der Gemeinschaft abgerechnet werden können.
Wer zahlt Reparaturen am Gemeinschaftseigentum?
Grundsätzlich alle Eigentümer gemeinsam, meist im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss kann aber einen anderen Schlüssel vorsehen, etwa bei Fenstern oder Balkonen.
