Die Umlegung ist ein amtliches Verfahren, in dem die Gemeinde Grundstücke neu ordnet, damit daraus bebaubare Baugrundstücke entstehen. Die Eigentümer geben ihre alten Flächen in das Verfahren ein und erhalten neu zugeschnittene Grundstücke zurück. Ein Teil der Fläche wird dabei für Straßen, Wege und Grünflächen abgezogen.
Was bedeutet Umlegung?
Viele künftige Baugebiete bestehen aus langen, schmalen Ackerparzellen oder aus Grundstücken, die quer zu den geplanten Straßen liegen. Darauf lässt sich kein sinnvolles Haus bauen. Die Umlegung, oft auch Baulandumlegung genannt, löst dieses Problem: Alle Flächen im Gebiet werden rechnerisch zusammengelegt, die öffentlichen Flächen werden abgezogen, und der Rest wird in passenden Baugrundstücken an die bisherigen Eigentümer verteilt.
Der Ablauf ist meist gleich: Die Gemeinde ordnet die Umlegung an, die Umlegungsstelle fasst den Umlegungsbeschluss, im Grundbuch wird ein Umlegungsvermerk eingetragen, und am Ende legt der Umlegungsplan fest, wer welches neue Grundstück erhält. Danach werden Grundbuch und Liegenschaftskataster berichtigt.
Die gesetzliche Definition nach § 45 BauGB
Das Baugesetzbuch definiert die Umlegung in § 45 Satz 1 BauGB:
„Zur Erschließung oder Neugestaltung von Gebieten können bebaute und unbebaute Grundstücke durch Umlegung in der Weise neu geordnet werden, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen.“
Einfach gesagt: Am Ende jeder Umlegung stehen Grundstücke, die so geschnitten sind, dass man auf ihnen bauen kann. Das Verfahren ist im Gebiet eines Bebauungsplans und im bebauten Innenbereich möglich.
Wie viel Fläche geht verloren?
Von der eingebrachten Fläche zieht die Umlegungsstelle einen Flächenbeitrag ab. Er gleicht den Vorteil aus, den die Eigentümer durch die Umlegung haben, und deckt die Flächen für Straßen und Wege. Das Gesetz begrenzt ihn:
| Gebiet | Höchstens abgezogen |
|---|---|
| erstmals erschlossenes Neubaugebiet | 30 % |
| anderes Gebiet | 10 % |
Ein Beispiel: Wer 2.000 Quadratmeter Acker in ein neues Wohngebiet einbringt, erhält bei einem Abzug von 30 Prozent rund 1.400 Quadratmeter Bauland zurück. Die Fläche ist kleiner, aber als Bauland ein Vielfaches wert. Die Umlegungsstelle kann den Beitrag ganz oder teilweise auch in Geld verlangen. Diese Grenzen gelten, wenn nach Flächen verteilt wird. Häufig wird aber nach Werten umgelegt: Dann werden der Verkehrswert der eingebrachten und der zugeteilten Grundstücke ermittelt und die Wertsteigerung in Geld ausgeglichen.
Was während der Umlegung gilt
Ab der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses gilt eine Sperre. Verkauf, Teilung, Belastung und Bauvorhaben im Umlegungsgebiet brauchen dann eine schriftliche Genehmigung der Umlegungsstelle. So soll verhindert werden, dass sich die Verhältnisse während des Verfahrens ändern.
Bedeutung für den Wert
Für den Wert eines Grundstücks ist die Umlegung oft der entscheidende Schritt vom Rohbauland zum baureifen Land. Wie viel ein Grundstück im laufenden Verfahren wert ist, hängt davon ab, wie weit die Umlegung fortgeschritten ist, wie hoch der Flächenbeitrag ausfällt und wann gebaut werden kann. Für Käufer ist der Umlegungsvermerk in Abteilung II des Grundbuchs ein wichtiges Warnsignal.
Sie haben ein Grundstück in einem Umlegungsgebiet geerbt oder wollen eines kaufen? Mit einem Verkehrswertgutachten ermittle ich den Wert unter Berücksichtigung des aktuellen Verfahrensstands.
Häufige Fragen zur Umlegung
Kann ich mein Grundstück während der Umlegung verkaufen?
Ja, aber nur mit Genehmigung der Umlegungsstelle. Der Käufer tritt dann in das laufende Verfahren ein und erhält später das zugeteilte neue Grundstück.
Was ist eine freiwillige Umlegung?
Dabei einigen sich die Eigentümer vertraglich über die Neuordnung, meist mit Unterstützung der Gemeinde. Das geht oft schneller als das gesetzliche Verfahren, setzt aber voraus, dass alle Beteiligten zustimmen.
Kann ich mich gegen die Umlegung wehren?
Ja. In Nordrhein-Westfalen ist zunächst ein Widerspruch einzulegen, über den der Obere Umlegungsausschuss bei der Bezirksregierung entscheidet. Erst danach ist der Weg zur Kammer für Baulandsachen beim Landgericht offen. Die Fristen sind kurz, deshalb sollten Betroffene früh rechtlichen Rat einholen.
