Die Teilungserklärung ist das Dokument, mit dem ein Grundstück samt Gebäude rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten aufgeteilt wird. Sie legt fest, was jedem Eigentümer allein gehört, was allen gemeinsam gehört und welchen Anteil am Grundstück jede Einheit hat. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ist für alle heutigen und künftigen Eigentümer verbindlich.
Was regelt die Teilungserklärung?
Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz. Nach § 8 WEG kann der Eigentümer eines Grundstücks es durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Wohnungs- oder Teileigentum aufteilen. Typische Inhalte sind:
- Sondereigentum: die Räume, die einem Eigentümer allein gehören, etwa die Wohnung selbst
- Gemeinschaftseigentum: alles, was allen gehört, zum Beispiel Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus und tragende Wände
- Miteigentumsanteile: der Anteil jeder Einheit am gemeinschaftlichen Eigentum, meist in Tausendsteln angegeben
- Zweckbestimmung: ob eine Einheit zum Wohnen (Wohnungseigentum) oder zu anderen Zwecken wie Laden oder Büro (Teileigentum) dient
- Sondernutzungsrechte: das alleinige Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums, etwa an einem Garten oder Stellplatz
Zur Teilungserklärung gehört der Aufteilungsplan, eine Bauzeichnung, in der die einzelnen Einheiten nummeriert und abgegrenzt sind. Meist enthält sie außerdem eine Gemeinschaftsordnung mit Regeln für das Zusammenleben, etwa zur Kostenverteilung oder zur Nutzung.
Warum ist die Teilungserklärung für den Wert einer Wohnung wichtig?
Bei der Bewertung einer Eigentumswohnung gehört die Teilungserklärung zu den wichtigsten Unterlagen. Sie beeinflusst den Wert an mehreren Stellen:
- Sondernutzungsrechte an Garten, Terrasse oder Stellplatz können den Wert deutlich erhöhen.
- Die Zweckbestimmung begrenzt die Nutzung. Ein Raum, der als Teileigentum oder Hobbyraum ausgewiesen ist, darf nicht ohne Weiteres als Wohnung genutzt werden.
- Die Kostenverteilung bestimmt, welchen Anteil an Instandhaltung und Bewirtschaftung ein Eigentümer trägt. Soweit nichts anderes geregelt oder beschlossen ist, richtet sie sich nach den Miteigentumsanteilen.
- Abweichungen zwischen Plan und Wirklichkeit sind ein häufiges Risiko. Ein ausgebauter Dachboden kann zum Beispiel laut Teilungserklärung noch Gemeinschaftseigentum sein.
Bei einer Kaufberatung oder einem Verkehrswertgutachten für eine Eigentumswohnung wird die Teilungserklärung deshalb immer mit dem tatsächlichen Zustand vor Ort abgeglichen.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Die beiden Begriffe werden oft gleichgesetzt, meinen aber Verschiedenes:
| Begriff | Inhalt |
|---|---|
| Teilungserklärung | Aufteilung in Einheiten: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile |
| Gemeinschaftsordnung | Regeln für das Verhältnis der Eigentümer untereinander, z. B. Kostenverteilung, Stimmrecht, Nutzungsbeschränkungen |
In der Praxis sind beide meist in einer Urkunde zusammengefasst.
Häufige Fragen zur Teilungserklärung
Wo bekomme ich die Teilungserklärung?
Eigentümer erhalten sie in der Regel von der Hausverwaltung. Außerdem liegt sie beim Grundbuchamt in den Grundakten. Einsicht erhält dort, wer ein berechtigtes Interesse nachweist, zum Beispiel als Eigentümer oder mit einer Vollmacht des Eigentümers.
Kann eine Teilungserklärung geändert werden?
Grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Eigentümer und einer Eintragung im Grundbuch. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine sogenannte Öffnungsklausel, können einzelne Regeln auch durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.
Welche Unterlagen sollte ich beim Wohnungskauf zusätzlich prüfen?
Neben der Teilungserklärung vor allem die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, den Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und die Höhe der Erhaltungsrücklage.
